各城区政府、市直各相关单位、市物业管理协会、各物业服务人：
现将《牡丹江市区改造后老旧住宅小区物业服务标准指导意见》印发给你们，请结合各自工作职责，认真贯彻执行。
此通知。
牡丹江市住房和城乡建设局
2021年4月15日
牡丹江市区改造后老旧住宅小区物业服务标准指导意见
为加强改造后老旧小区的物业管理，巩固老旧小区改造成果，建立改造后老旧小区长效管理机制，现对改造后老旧小区物业服务内容及服务标准提出如下指导意见：
一、关于物业服务标准制定依据情况
依据《民法典》、《黑龙江省住宅物业管理条例》、《牡丹江市住宅物业管理条例》、《牡丹江市区物业服务收费管理办法》、《牡丹江市区住宅物业服务收费指导标准》及垃圾分类处理的相关规定，参照哈尔滨等外地先进经验，按照改造后的老旧小区要全面实现物业管理全覆盖、全面推行标准化物业管理的原则，确定老旧小区改造后物业服务事项、服务内容及服务标准。
二、关于服务事项、服务内容及服务标准情况
改造后的老旧小区物业服务应当围绕以下6个方面开展管理服务：
（一）综合管理。具体内容包括：管理处设置、管理人员要求、服务时间、日常管理服务等。
（二）公共区域清洁卫生。具体内容包括：楼内公共区域、楼外公共区域等。
（三）公共区域秩序维护。具体内容包括：人员要求、门岗、巡逻岗、技防设施、应急事件处理、车辆管理、建筑物和物件管理等。
（四）公共区域绿化养护。具体内容包括：对树木、草坪进行修剪整形、浇灌、施肥和松土，补栽补种，清除杂草、杂物，清理草坪垃圾，适时进行防冻保暖等。
（五）共用部位共用设施设备日常运行维护。具体内容包括：楼道、门窗、房屋结构、涉及安全使用部位、道路、场地维护，休闲椅、室外健身设施维护，安全标志施划，公共照明、电子防盗门、监控系统维护，消防、避雷设施设备维护等。
（六）清冰雪。具体内容包括：小区主干道路、出行道路、人行道、庭院甬道进行清雪，对屋顶、房檐的冰溜子等进行排险及应急防护。
改造后老旧小区服务事项中比2014年服务内容增加了配合属地街乡、居委会开展社区治理，实行生活垃圾分类收集、设置建筑垃圾临时堆放点，对疏散通道、安全出口、消防车通道占用堵塞等行为做好巡查、劝阻及向职能部门报告，电动自行车在指定地点停放和充电管理及建筑物和物件管理等，增值服务内容确定依据为《民法典》和《黑龙江省住宅物业管理条例》。
具体收费标准建议参考2014年《牡丹江市区住宅物业服务收费指导标准》（牡价联发[2014]6号）中二级物业服务收费指导标准执行，增值服务收费标准应由业主、业主委员会或物业管理委员会与物业服务人协商确定，并依法依规签订《物业服务合同》。
按照《黑龙江省住宅物业管理条例》的第四十二条规定，市（地）、县（市）价格主管部门应会同物业行政主管部门，依据物业服务项目、服务内容、服务等级标准等，制定相应的物业服务收费基准价格和浮动幅度，依法向社会公布，并每三年进行一次评估，根据评估结果进行适时调整。此物业服务标准指导意见也将依据上述情况进行适时调整。
三、关于经营性收益管理事宜
对改造后老旧小区利用共用部位、共用设施设备进行经营的，一是设置停车泊位并收费的，可参照《牡丹江市区物业服务收费管理办法》（牡价联发[2014]6号）执行，也可由业主大会与物业服务人协商确定，所得收益扣除管理服务费用后归全体业主所有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用；二是其他经营性收益由业主大会决定管理使用方案。
本指导意见未明确的相关事项，严格按照国家、省、市物业管理方面的法律、法规及最新出台的《民法典》等相关规定执行。
